전세 계약은 어떤 순서로 이루어질까? (미리 알아볼 것/계약 당일 확인할 것)

 

안녕하세요!

오늘은 전세 계약을 앞두신 분들께 전세 계약이 어떤 순서로 이뤄지는지 설명드리려고 합니다.

저도 전세 만기를 앞두고 집을 알아보면서 다시 한번 새겨봤습니다 :)

 

 

 

저의 상황처럼 전셋집에서 -> 전셋집으로 이사하는 과정으로 설명드릴게요.

우선 부동산 어플에서 마음에 드는 집을 보러다니며 계약할 집을 정했다면 부동산에 계약 의사를 전달합니다.

아파트로 이사할 경우 적어도 2개월 전에는 집을 확정하시는 게 좋습니다. 빌라라면 1개월 전도 괜찮지만 전세 대출을 받는다면 계약 후 대출 승인에만 3주 정도 소요되기 때문에 가급적 빨리 확정시키는 게 좋습니다.

 

 

새로운 집을 계약하기 전에 지금 현재 임대인과 이삿날을 다시 한번 체크한 뒤에 계약을 하셔야 합니다. 저 같은 경우 전세만기일이 일요일이라 금요일로 말을 맞췄습니다. 이 밖에도 현재 집에도 새로운 세입자가 들어와야 할 수도 있으니 일정 협의를 확실히 끝낸 다음에 계약을 하셔야 합니다.

 

계약 체결을 한 다음에는 바로 인터넷으로 확정일자를 받으시면 됩니다. 이 확정일자가 찍힌 계약서를 들고 은행에서 대출 상담을 받게 됩니다.(이때 현재 집에 대한 확정일자는 상관없습니다. 확정일자는 계약당 발생합니다.)

대출 신청은 은행마다 다르겠지만 대략 45일 전부터 가능한 것 같습니다. 승인까지는 약 3주 정도 걸리게 됩니다. 

 

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1. 계약 전 확인사항

✅ 계좌 이체한도 확인

✅ 등기부 확인(부동산에서 떼어줌)

✅ 전세대출, 보증보험 되는 집인지 확인(특약에 기재)

✅ 보증금/계약금/복비 협상

가계약금을 보내기 전에 복비를 협상해야 협상이 가능합니다. 저의 경우 전세 6억이었는데 일단 계약 의사를 비추기 전 보증금을 2천 깎고 싶다고 말씀드렸고, 결과적으로 1천만 원 깎아주셨습니다. 보증금을 깎은 것도 좋았지만 그로 인해 중개료 수수료율이 0.4 → 0.3으로 내려가는 효과가 있었습니다. 중개료 최대치가 0.3인 것이기 때문에 협상하기 나름인데.. 웬만하면 상한으로 받으시긴 하더라고요.ㅎㅎ

 

2. 계약 당일 확인사항

✅ 등기부 당일 날짜로 재확인

✅ 임대인 세금체납 여부 확인

✅ 임대인 신분증과 계약서상 정보가 일치하는지 확인

✅ 계약서 거래 주소지가 등기부와 일치하는지 확인

✅ 계약 후 확정일자 받기

계약서와 나머지 자료들 간에 정보가 일치하는지 꼼꼼히 보면서 체크해야 합니다. 가끔 중개인이 실수하는 경우가 있으니 임대인이나 내 정보를 맞게 기재했는지도 확인합니다. 등기부나 세금체납 여부는 보통 얘기하지 않아도 중개인이 챙겨서 확인시켜 주십니다.

 

✔️세입자로서 계약서에 써야 하는 특약

 

3. 잔금일 확인사항

✅ 계좌 이체한도 확인 및 증액해 두기

잔금일에는 몇 억씩 큰돈이 왔다 갔다 해야 하므로 미리 이체 한도를 증액해 놓습니다.

✅ 등기부 당일 날짜로 재확인

✅ 이전 집 공과금/관리비 정산

✅ 이사 갈 집 공과금/관리비 정산

이전 집의 공과금과 관리비를 정산하고 이사갈 집의 공과금과 관리비도 정산받습니다.

✅ 현장 하자 확인

이사갈 집에 들어가서 짐이 다 들어오기 전에 하자가 있는 부분이 있는지 먼저 확인합니다. 고쳐야 하는 부분은 바로 요청드리고, 벽지나 바닥에 손상이 있는 부분들은 나중에 내 잘못으로 될 수 있으니 이삿날 미리 사진을 찍어 간직해 둡니다. 

✅ 잔금이체 후 전입신고

✅ 전세보증보험 가입

 

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[이사 당일(잔금일) 진행 순서]

그럼 이사 당일에는 어떤 순서로 이사가 진행될까요?

전셋집에서 전셋집으로 이사 가는 날에는 적어도 두 사람이 필요합니다.

 

 

현재 살고 있는 집에서 이사를 시작하는 것을 확인하고, 부동산에서 임대인과 만나 전세금을 돌려받아야 합니다. 그리고 아파트 관리비나 장기수선 충당금, 가스비/수도세 등의 정산도 필요합니다.

 

한 명은 이사 갈 집의 부동산으로 가서 임대인의 가스비/수도세 등의 공과금과 아파트 관리비 등등 여기서도 정산을 합니다. 현재 집의 전세금을 돌려받으면 임대인에게 잔금을 보낸 뒤, 영수증을 받고 바로 동사무소로 가서 전입신고를 해야 합니다. 그리고 전세 대출을 받은 은행에 가서 등본 등 필요한 서류를 제출합니다.(대출상담 시 알려줍니다.) 만약 들어가는 집 임대인이 근저당권이 있다면 잔금일에 말소하고 말소 영수증도 받아서 대출받은 은행에 전달해줘야합니다. 그리고 나서 집으로 가서 집 하자 확인, 짐 들어올 곳 간단히 청소한 뒤 이사가 잘 진행되는지 확인합니다.

 

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세입자로 이사를 몇 번 해보니 집을 구할 때부터 이사가 수월한 집을 찾게 되더라구요.

 

✔️ 전세보증보험 가능한 집, 전세 대출 가능한 집, 매매 시세의 70% 이내의 전세가

이건 전셋집 구하는 아주아주 기본적인 사항 같아요. 안 되는 집은 쳐다도 안 봅니다😂

 

✔️ 근저당권이 없는 집

근저당권 말소 조건으로 계약을 하면 상관없지만 이사 당일이 좀 더 복잡해짐.

 

✔️ 집주인이 거주하고 있지 않은 집

집주인 거주일 경우 2년 뒤에 다시 돌아올 의사 확인 필요. 제가 이 경우로 2년 만에 이사를 가야 해서 복비에 이사 비용만 600 정도가 깨지네요ㅠ 집주인이 따로 거주하는 곳이 있고 세입자가 살고 있는 집일 경우에는 임대인 분이 갑자기 들어온다고 하실 확률이 더 낮을 것 같습니다.

 

✔️ 이사 나가야 할 때 세입자가 잘 구해질 만한 집

반대로 저에게 사정이 생겨서, 혹은 전세가 만기돼서 집을 나가려고 할 때. 주변 상권이나 교통 등이 좋지 않은 집이라면 새로운 세입자를 구하기 쉽지 않아서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 내가 이용하지 않더라도 집 주변 환경이 잘 형성되어 있어 누구에게나 호감이 가는 집을 구하는 것이 좋습니다.

 

 

이상으로 전셋집 이사하기 모든 과정과 체크리스트를 살펴봤습니다.

모두 잘 체크하셔서 좋은 집 구하시길 바랍니다 :D